マンション居住者の高齢化及び建物の経年による“2つの高齢化”が問題になっています。
早急にこれらの問題に取組まないと、管理組合の運営や建物・設備の維持・保全等に
今後大きな支障をきたさないとも限りません。

    
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【長期修繕計画】の見直しをしませんか?
マンションを長きに渡り維持・管理していくための基になる維持修繕計画を長期修繕計画といいますが、一般的には表形式にして年度ごとに予想される計画修繕と概算費用を書き込んで作成をします。
これをもとにして大規模修繕工事の費用算定や予算作成、修繕積立金の必要額を計算します。

分譲マンションの修繕は、劣化現象が顕在化してから行うよりも、それを予定して修繕を行うことが望ましといえます。何故ならば、事後保全的な修繕は、劣化現象の顕在化が居住者の日常生活に多大な影響を与えていることもあって早急に修繕工事を行う必要に迫られ、工事計画・工事仕様・工事費用等の妥当性を十分に検討する時間的余裕がないことや、修繕費用の負担額が多額になる等のため、修繕の実施にかかる管理組合内部の合意が必ずしも容易に形成できないこともあります。
また、必要に迫られるあまり、性急に修繕工事を行った結果、期待通りの結果が得られないことがあったりします。

これらのことから、事後保全的な修繕工事ではなく、計画に基づく予防保全的な修繕工事が必要であり、それを長期修繕計画といっています。

長期修繕計画案の作成にあたっての留意点

  1. 建物が各種の材料で構成され、その各部材の耐用年数も異なることから、修繕時期や方法が複雑で組合員の理解が得くいこと
  2. 組合員の修繕に対する考え方や修繕の実施に伴う資力がまちまちであること
  3. 劣化、老朽化が直接居住者の目につかない限り、また日常生活に影響が出てこない限り事後的な修繕になりがちであること
等々を考慮し、長期修繕計画案を組合員全員に、修繕に対する理解と認識を深めてもらう必要があります。
以上のことからも、分譲マンションにおける建物・設備等の維持管理上において、長期修繕計画は大規模修繕工事には必定のものです。築年数を経ているマンションで長期修繕計画のないところは早急に作成するようにしましょう。


長期修繕計画期間の設定

新築マンションの場合の計画期間の設定については、設備関係の修繕を含んで「30年」とされています。
既存マンションの場合の計画期間設定については、大規模修繕工事(12年周期)が2回含まれることを考慮して「25年」としています。
また、長期修繕計画は建物・設備等の劣化の状況、新たな材料工法等の開発や単価等の変動等々から不確定な要素を含んでいることもあり、「5年」程度ごとに調査・診断を行いその結果に基づいて見直すことが必要です。


長期修繕計画作成ガイドライン

マンションの修繕積立金に関するガイドライン
  (国土交通省平成23年4月策定)





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