マンション居住者の高齢化及び建物の経年による“2つの高齢化”が問題になっています。
早急にこれらの問題に取組まないと、管理組合の運営や建物・設備の維持・保全等に
今後大きな支障をきたさないとも限りません。

   
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   管理費削減   大規模修繕工事   管理規約   管理組合運営   理事会・総会  

【 Q & A 】
管理費削減

Q:現在の管理委託費が適正な金額かどうかわからないのですが?
A:
マンションが建って以来、これまで一度も管理会社を変えていなかったり、管理委託費の見直しをしていないのであれば、現在の管理委託費は高額であると思われます。
一度、当事務所にお問い合わせください。ご相談は無料となっています。

Q:管理会社を変えないで管理委託費を減額するということはできますか?また、その場合は管理内容・サービスの低下につながりませんか?
A:事務所では、同じ管理会社で管理委託費の減額も目指しています。
何故なら、当初からの管理会社であれば皆さんもよくわかってその方が安心だといわれることがあるからです。
なお、管理会社を変えないで減額する場合の仕様内容については、現行の仕様内容を変えないで管理委託費の減額に取組みますので、そのご心配はありません。

Q:慣れた管理会社から新しい管理会社に変更するのは不安があるのですが?
A:
管理委託契約に基づく管理がなされなかったり(不完全履行)、その要請をしても改善されなかったり、管理会社への不信感や修復できない感情の溝が生まれてしまっているのであれば管理会社を変更したほうがよいでしょう。
したがって、
いまの管理会社の管理がみなさんの希望にそぐわない状況にあり管理会社を変更したいということであれば、管理会社を変更することについては何も特別なことではありません。
管理会社を変更することによる大きなトラブルは発生致しません。何故ならば、管理組合と管理会社とは委託契約でありその解除をすることに何ら障害はありません。あとは管理会社変更の手続きに従って粛々と進めていきます。

Q:コンサルタント費用について伺いたいのですが?
基本的に仕様書作成等の実費の他に、コストダウンした年額の50%を報酬として1回のみ申し受けます。実費については案件により異なりますので、詳細についてはお気軽にお問い合わせください。


【 Q & A 】 大規模修繕工事

Q:管理会社がコンサルタント業務するのは安心?
通常、大きな資金が動く大規模修繕工事は管理会社にとって是非とも受注したい魅力ある工事です。管理会社とうまくいっている管理組合であっても、こと大規模修繕工事に関してはコンサルタントに入ってもらうケースが増えてきています。何故なら、管理会社お任せ方式ではその名の通り、設計・監理から施行(工事)までの全てを管理会社が取り仕切るもので、最も一般的な大規模修繕工事の進め方といってよく、競争原理が働きにくいことから割高になるといえます。
したがって、当事務所では大規模修繕工事については、マンション管理士によるコンサルタント業務により、公募した数社の施行業者の中から管理組合が最終的に施工業者の決定をする、という競争原理のもとに、適正な工事内容と金額で実現する方法を採用しています。

Q:マンション管理士による設計監理・施行分離方式を導入すれば何が良くなるのですか?
責任施行方式(工事業者お任せ方式)や管理会社元請方式(管理会社お任せ方式)とは違い、設計監理・施行分離方式はコンサルタントによる設計・監理と、専門工事業者による施工を分離することで透明化が図られ、責任の所在がはっきりする方式をいいます。最近の管理会社においてもこの方式が増えてきています。
ところがこの方式で、設計事務所の設計・監理者によるコンサルタント業務では、管理組合との調整や、居住者へのサポートの不備や不具合があったりすることで管理組合の不満も多く、したがって、マンションの管理に精通しているマンション管理士がコンサルタント業務をすることにより、よりスムーズに大規模修繕工事が進み、管理組合のストレスが減り又管理組合の負担が軽くて済みます。
大規模修繕工事は、新築工事ではなく居住者のみなさんが生活をしながら行う「改修工事」ですから、コンサルタントと管理組合・居住者みなさんとの意思の疎通がより重要になってきます。

Q:一級建築士(建築会社勤務)である区分所有者がいるのでコンサルタント業務は必要ないと思うが?
良く聞かれる質問ですが、マンション改修工事関係に経験がある方であれば大丈夫な場合もありますが、何もないところに建物を建築する新築工事とは違い、マンションの大規模修繕工事は人が住みながらの「改修工事」です。
一級建築士の方は確かに新築設計等に関してはエキスパートではありますが、改修工事関係に経験がないとすれば、こと改修工事ということではその人に依頼するのは危険と思われます。
また、住民の一人がコンサルタントとして管理組合と契約を結ぶのはトラブルになるケースが多いようです。

Q:大規模修繕工事のコンサルタント費用は?
基本的に建物・設備等の調査診断業務や修繕設計・監理業務など各業務費用が必要となります。各業務費用については、マンションの規模や改修内容等により大きく異なってきますので、一度お問い合わせ下さい。


【 Q & A 】 管理規約

Q:当マンションの管理規約集が旧いままですが、どうしたらいいでしょうか?
よくある話しで、規約の実質的な中身が変わっているのに形式的な管理規約集がそのままの状態にあることだと思います。形式・実質ともに最新でなければなりません。
管理規約は『マンションにおける憲法』とも言われており、旧いままの規約をそのままにしているとマンション内でのトラブルになりかねません。早急に見直しをしたほうがいいでしょう。


Q:今度転勤で部屋を賃貸に出すことになったが管理規約集が見当たらない。売買であれば引渡し資料として必要かもしれないが、賃貸の場合には要らないと思うが?
A:結論から言いますと、賃貸の場合でも「管理規約集は渡して」下さい。
賃借人は区分所有者ではありませんが、同じようにマンション内で生活をするにあたって、使用に関して区分所有者同様“規約に拘束される”からです。
したがって、賃貸人は賃借人へ管理規約集を渡す必要があります。


【 Q & A 】 管理組合運営

Q:当マンションは築20数年ですが、管理組合活動に消極的で総会へ出席しない組合員が多くて困っています。何か良い解決策はありますか?
難しい問題ですね...。
みなさんがマンションを購入すればその時から当マンションの管理組合の一員となります。
ご存知のように、そのお部屋だけで生活できるわけではなく、敷地のアプローチからオートロックドアを通りエントランスからエレベーター等を使ってご自分のお部屋へ入ることになります。それらはすべて皆さんで共有(共同で「所有」)する共用部分です。したがって、それら共用部分は組合員みなさんで管理しなければなりません。
“自分たちのマンションは自分たちで守る”という意識と、その為に大事な取り決めをするせめて年1回の通常総会には出席して、議事を確認しあうという行動過程は大切なことです。
何かの機会に、理事会にそのことについて検討の必要がある旨、ご提案されてみてはいかがでしょうか。アンケートを取るのも一つかもしれません。意外と働きかけによっては総会への出席率が上がることがあります。


Q:駅前の分譲マンションです。立地上から登録シールのない自転車が止めてあったりします。無断駐輪自転車を管理組合として強制的に排除できますか?
結論からいいますと、強制排除は“しない方がいい”と思います。
我が国の法律では自力救済を禁止しています。
じゃどうすればいいか...。立地上、常習行為も考えられることから、警察に連絡し事情を説明して指示を仰ぐようにした方が賢明と思われます。たとえ無断駐輪行為であったとしても、勝手に強制排除や処分をすると、反対に損害賠償の請求をされることが考えられます。


Q:エレベーターの定期検査で「既存不適格」と烙印が押されています。どういうことでしょうか?
現時点で存在している建築物は、建築された当時の法令に基づいて建築されています。そのた め、建築基準法が改正されると、新しい法規に適合しないことがあります。
その場合、現時点の建築物(既存建築物) は、新たに定められた法令の規定は適用されないことが定められています。これがいわゆる「既存不適格」というものです。( 建築基準法第3条第2項)
例えば、20年前の建築基準法に基づいて建築された建物は、現在の法令の規定は適用されません。この規定は、エレベーターに関しても同様です。
現在、使用しているエレベーターは引き続き使用することはできますが、確認申請を必要とするエレベーターの改修等の際には現行法令に適合することが求められます。なお、法令適合改修等がなされない限りにおいては、年1回の定期検査では「既存不適格」のまま、ということになります。

Q:組合員からバルコニーを温室にしたい、規約にバルコニー改築の禁止規定はあるが自分の所のバルコニーだから自由に使いたいという申し入れが理事会にあり、理事会としてどのように対処したらいいか困っているのですが...。
まず基本は、共用部分の管理について定められた管理規約に従ってバルコニーの使用をしなければなりません。『マンションの憲法』といわれる管理規約に則ったバルコニーの使い方をしなければならないということです。
バルコニーは、いわゆる「専用使用部分」といわれているもので、専有者が排他的に使用できる部分としての専用使用権を有してはいますが、専有部分ではありません。共用部分です。みなさんで共有する共用部分を1区分所有者が勝手に変更することはできません。それゆえに、バルコニーを勝手に温室にするというようなことは禁止されます。
最高裁判所の判例でも、1.建物の全体美観上、2.バルコニーの安全上、3.バルコニーの避難上等から、同じような意味で提訴した区分所有者が敗訴しています。



【 Q & A 】 理事会・総会

Q:総会には「通常総会」と「臨時総会」があり何となくわかるのですが、実際はどう違うのですか?
通常総会は定期総会ともいいますが、一般に、管理組合の会計年度終了後に開催されるものをいい、臨時総会はそれ以外のものをいいます。
管理者(理事長)は、少なくとも毎年一回総会を招集し、事務に関する報告をしなければならないとなっています(区分所有法第34条・第43条)。
臨時総会は、マンション内において重要な案件があるときに臨時に開く総会のことをいいます。
例えば、空き駐車場が多く駐車場収入減により管理費を圧迫しているようなときに、理事会で継続審議してきた「機械式駐車場を撤去し平地にする」議案を、臨時総会を開催して採決を諮る、というような場合をいいます。


Q:総会資料に添付してある委任状で、「『但書』のくだりで、白紙委任状は議長に一任する」というのは民法上問題はないのか?
「委任状」とは、委任する相手を決め、その後は受任者の意見に従うといった意思伝達方法であり代理人による意思表示ともいえます。したがって、民法上においても特に白紙委任状の場合は議長に一任することとしていても問題はないと思われます。また、但書きにその旨を記載してあることからもその取扱いが規約に記載がなくても問題はないと考えます。区分所有法第39条第2項の規定から、委任状の書式について言及しているということもありません。


Q:最近、車離れのせいか逆に自転車が増えてその置場が不足しています。敷地内に空地があることから自転車置場の増設を理事会役員に提案したいのですが、規約上の制約はありますか?
まず、敷地内に空地があるとのことですが、簡易な駐輪場所としての確保であれば総会の普通決議でよいと思います。
これに対し、屋根囲いで1台ずつ収納できる固定的な設備が設置され、従来空地だったところに容易に撤去できないしっかりした設備等を設置するとなれば、敷地の形状または効用を著しく変えることになることから特別決議が必要と考えられます。(区分所有法第17条第1項)
したがって、かかる費用も重要ですが、駐輪場増設の内容によっては総会の決議要件が変わってくるので注意が必要です。


Q:今期、私は監事に選任されました。監事の役割について教えてほしいのですが?
監事さんの役割には非常に重要なものがあります。
まず、管理組合の業務はその執行機関たる理事会によって行われています。その管理組合の業務の執行が適正に行われているかどうか、また管理組合の財産状況が正しいか否かをチェックする機関としての役割があります。併せて、通常総会でそれらの報告をしなければなりません。
そして、もし管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、監事は臨時総会を招集することができる、となっています。
このような職務の性質上、監事は、理事とは独立した立場でなければならなず、理事およびその使用人と兼務してはならないとなっています。


Q:1階の居住者から、自分はエレベーターを使うことがないことからその分管理費を考慮してほしい、という申し入れがありました。考慮する必要があるものでしょうか?
区分所有法第19条には「共用部分の負担及び利益の収取」の規定があり、管理費等の負担割合については、管理規約に「各共有者は共用部分の共有持分の割合」に応じて負担をするとしています。(マンション標準管理規約<単棟型>第25条第2項)
そこで、管理規約の共用部分の持分の負担割合を変えるということであれば、規約の変更ということで総会の特別決議が必要となります。
そこでご質問の件についてですが、エレベーターはマンション全体から見れば、他の給水・配水管等と同様にマンションに不可欠な設備であり、建物全体と一体としての設備であり全体共用部分であることから、1階居住者が普段エレベーターを使わないからといってその分の管理費を安くするということにはならないと思います。共用部分である以上、管理規約にある共用部分の持分割合で各自負担をする、ということになります。






 
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