マンション居住者の高齢化及び建物の経年による“2つの高齢化”が問題になっています。
早急にこれらの問題に取組まないと、管理組合の運営や建物・設備の維持・保全等に
今後大きな支障をきたさないとも限りません。

   
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【管理費削減】について

みなさんのマンションの管理費は、マンション購入当初から、管理費が適正でない場合がほとんどです!
なぜか...。今一度、思い出してください。
みなさんがマンションを購入した時に、毎月支払う管理費の額を聴かされ「管理規約」の説明を受け、みなさんは書面で承認をしています。(これを「原始規約承認」といっています。)

そうです、管理費の額は初めから決まっていました。決めたのは管理会社です。管理会社は一方的に自由に管理費を決めることができます。この場合、この時には競争原理は働いていません。
競争が無い世界では金額が高くなりがちというのは“常識”です。管理会社は、はじめから結構な利益が出ることが決まっているのです。

みなさんのマンションはどうですか?
管理会社は一度決まると滅多に変更されることはありません。長いこと確実に利益が出る仕組みになっています。
一度、『管理委託契約書』(管理室に保管)の「管理委託費の内訳」を見てください。
内訳項目は多く、その項目ごとに利益が乗っかっていますし利幅自体も大きいといえます。また、不必要なサービスや過剰なサービスが盛り込まれている場合もあります。
では、なぜ管理費の見直しが今まであまり表に出てこなかったのでしょうか?

  1. 管理費は変更できない、決まったものだという“思い込み”
  2. 区分所有者(組合員)の“無関心”
  3. 比較できず相場がないので高いか安いか“分からない”
  4. 誰も声を“上げたがらない”
  5. 管理会社への“遠慮”
  6. 分譲会社の系列だから、大手だから“安心”という心理
  7. 管理会社を変更できるということを“知らない”
  8. 管理会社が変更はないと“高をくくっている”....等々があります。

これらの理由で、ほとんどのマンションでは管理費が見直されてきませんでした。今でもまだ見直しを行っていないマンションがあります。
『分譲マンションの資産価値は管理会社の管理で決まると聞いており、良心的な、適正な金額で良いサービスを提供してくれる管理会社と付き合いたい!』と、分譲マンションにお住まいのみなさんはこのように望まれるのは、至極当然あたりまえのことです。

【マンションの管理の適正化の推進に関する法律】という法律が、平成13年8月に施行され、『マンション管理士』(国家資格者)の制度ができてから、区分所有者のみなさんや理事会のみなさんの困り事や相談が多くなってきた、という背景はあります。しかし、その動きはまだ遅々として進んでいないのが実態です。

管理組合の役員として何かを変えていきたい、何かをしたいと思っても、多くは1年限りの輪番制の中で役員さんには荷が重く、また本業もある等々から、どのように取り組んでいったらいいのか分からないまま結果として取り組みをあきらめてしまっている、というのが大方だと思います。
しかし、もうそんな悠長なことはいっておれません。“自分たちのマンションは自分たちで”守らなければなりません。

現在の修繕積立金で、今後もこのままでいけるといったマンションは、まずないと思った方がよいでしょう。ほとんどのマンションで修繕積立金が不足します。
マンションの規模にもよりますが、1回の大規模修繕工事で何千万円あるいは何億円とかかります。マンションの一生のうち、マンション全体を維持・保全また資産価値向上のためにそれを3回、4回或いは5回と実施しなければならないからです。それ以外にもエレベーターの更新や給水・排水管の入替、機械式駐車場の入替等々が出てきます。
現に、“修繕積立金の値上げ”、“今後数年後に計画されている大幅な値上げ”、“工事実施時の一時金の徴収”等が、みなさんのマンションでも『長期修繕計画』に計画されているはずです。お手元の『長期修繕計画書』を見てください。

修繕積立金の値上げや一時金の拠出を考える前に、正当に管理費を削減し、そこで削減できた管理費を修繕積立金にまわしていくことにより、修繕積立金の値上げをしなくても適正な大規模修繕工事が出来るようにしていかなければなりません。
大規模修繕工事(一般に12年周期)や、必ず耐用年数がやってくるエレベーターの入替更新費用(竣工から30年)、機械式駐車場の全面取替費用(竣工から20年〜)、給・配水管の入替更新費用(早いものは竣工から20年)、等々、莫大な費用の出費が待ち構えているのです。
これら以外にも、給・排水ポンプ等々の各設備の保守・メンテナンス費用や各更新費用が適宜必要となってきます。

じゃ、これらの工事等を先延ばししたらいいではないか?
となると、先送りにより不具合部分の劣化が進行し、修繕範囲も広がり工事費の増大を招くことになります。そうなればマンション全体の資産価値は下がり、結局は個人個人の資産を目減りさせてしまう結果となります。また、建物・設備の維持管理の放置は、やがてマンションを手放す人も増え、スラム化が進むことになります。

かってのように、個々のお家のベースアップ(収入増加)は見込めない時代です。
管理費削減について、お早目にマンションの管理に精通した国家資格者である「マンション管理士」にご相談ください。






 
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